四川绵竹：预防化解闲置农房流转纠纷“四书止纷”工作法

来源：《四川政法》    编辑：王岩

四川省德阳市绵竹市九龙镇闲置农房使用权流转交易活跃，矛盾纠纷多发。九龙镇党委因地制宜探索创新《闲置农房使用权流转标准合同书》《律师法律审查意见及见证书》《公证书》《农村产权流转交易鉴证书》“四书止纷”工作法，规范闲置农房流转交易，依法整治违法违规买卖宅基地、违法违规占地等突出问题。2019年以来，闲置农房使用权流转交易有关诉讼、治安刑事案件、群体性事件实现“三个零发生”。

严格事前审查，把矛盾风险规范在先

针对闲置农房流转交易可能存在违法违规买卖等问题，指导村委会对转让申请进行调查公示，镇政府委托律师事务所开展前置审查，引导双方依法开展交易。审查转让房屋资质。由律师事务所对转让方房屋产权等资料和债权债务问题进行审查，由专业鉴定机构对房屋建筑进行安全性评估鉴定，对存在产权债务纠纷、危房等问题的不支持流转，从源头避免矛盾风险。审查转让方资质。根据转让方申请，指定律师上门核查转让方民事行为能力，调查家庭成员真实意愿，避免出现因转让方能力限制或家属意见不统一引发的纠纷风险。审查受让方资质。核实受让方基本情况、支付能力等资料，调查流转后农房使用意向等，避免因受让方资金实力不足、房屋使用范围不明确等引发纠纷。

规范交易环节，将法律约束贯穿全程

针对闲置农房交易合意过程长、交易周期长、交易意愿多变等常见的合同风险问题，由镇党委政府牵头，规范交易流程、强化法律约束，为双方当事人吃上“定心丸”。制定格式化合同。镇政府组织司法所、律师事务所、公证处成立合同审查小组，对改造确权等12个风险点予以规范明确，在法律政策框架内拟定《闲置农房使用权流转标准合同书》，有效避免因条款不完整或不合理引发矛盾纠纷。全程公证取证。按照“一宗一公证”模式，指导由2名以上公证人员全程见证资料提交、合同签订等重点环节并录音录像，由交易双方对程序规范签字认可后存档备案，依法固定交易证据并出具《公证书》。依法监管保障。由市农交所对已开展审查、公证的交易行为予以审核，出具《农村产权流转交易鉴证书》并依法确权、登记备案，纳入全市农村产权监管平台跟踪管理，全过程动态监管农房使用权属交易，每月更新已流转农房使用状态，实现纠纷风险实时预警、推送排查。

强化法治力量，推动矛盾纠纷就地化解

针对闲置农房流转后权利人情况不熟、诉求渠道不畅通、纠纷调解化解难等问题，镇党委统筹执法管理、法律宣传服务、专业化调解三支力量，联动开展矛盾纠纷化解，将纷争止于萌芽。强化执法管理力量。组织司法所、公安派出所、乡镇综合执法等力量，对农房流转后改造改建、生产经营等实行统一管理和动态巡查，有效防范流转后的生产经营、邻里关系等矛盾纠纷。强化宣传服务力量。组建法律顾问团队，建立“一宗一讲”法治宣传机制。指定6名公职律师建立“一人一码”法律服务机制，为村民提供“菜单式”“定制式”在线咨询服务。强化专业调解力量。依托镇综治中心，整合矛调中心、司法所、农交所等资源力量，设立农房流转矛盾纠纷调解服务站，落实2名专职调解员，妥善化解涉农权交易矛盾纠纷。积极争取市仲裁委在九龙镇设立联络点，发挥“一裁终局”作用，高效化解争议较大的合同、债务纠纷，将矛盾纠纷止于诉前。

“四书止纷”工作法试点实行以来，已被德阳市全面推广，涉农村宅基地盘活利用、农村土地经营权流转等领域工作全面规范，矛盾纠纷总量比试点前下降了80%以上，有效激发了乡村发展活力，促进了农村社会稳定。